Come si ripartiscono le spese ordinarie e straordinarie per la manutenzione dell'ascensore condominiale

 

Per la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie relative alla manutenzione dell'ascensore condominiale, si applica l'Art. 1124 del Codice Civile, che stabilisce:

 > Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo."

 Questo significa che le spese devono essere suddivise:

 - Per metà in base ai millesimi di proprietà delle singole unità immobiliari.

- Per l'altra metà in proporzione all'altezza del piano dal suolo, tenendo conto che i piani più alti sostengono una quota maggiore.

 La giurisprudenza ha confermato questa interpretazione:

 - La Cassazione Civile, Sez. 2, n. 20888 del 18-07-2023, ha ribadito che le spese di manutenzione dell'ascensore esistente devono essere ripartite secondo l'Art. 1124 c.c. e che l'assemblea non può modificare questi criteri senza il consenso unanime dei condomini:

 > E’ dunque nulla la delibera condominiale con cui l’assemblea stabilisca un onere maggiorato di contribuzione alle spese di gestione dell’impianto di ascensore in quanto la modifica dei criteri legali richiede il consenso di tutti i condomini.

 - La Cassazione Civile, Sez. 2, n. 3184 del 02-02-2023, ha chiarito la distinzione tra installazione ex novo e manutenzione dell'ascensore esistente:

 > "L'installazione 'ex novo' di un ascensore costituisce innovazione le spese vanno ripartite secondo l'art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino."

 Pertanto, se si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria di un ascensore già esistente, le spese si ripartiscono secondo l'Art. 1124 c.c. . Se invece si tratta dell'installazione di un nuovo ascensore, le spese si ripartiscono secondo l'Art. 1123 c.c., ossia in proporzione ai millesimi di proprietà.

 Il Tribunale di Roma, sentenza n. 22395/2017, ha annullato una delibera che prevedeva una ripartizione non conforme all'Art. 1124 c.c., confermando l'obbligo di applicare i criteri legali:

 > "In mancanza di apposite tabelle millesimali, va applicata per la ripartizione delle spese la disposizione di cui all'articolo 1124 codice civile nel testo novellato dalla riforma del 2012."

 

 > "Ricomprendendo l'ascensore nel sistema di distribuzione dei costi già previsti per le scale, il legislatore della riforma ha di fatto preso atto della copiosa e consolidata giurisprudenza formatasi sul tema."

 È importante verificare se esiste un **regolamento di condominio** che preveda criteri diversi di ripartizione delle spese, in quanto l'Art. 1138 c.c.  consente di derogare ai criteri legali tramite una convenzione approvata all'unanimità:

 > "Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino [...]"

 Tuttavia, in assenza di una diversa convenzione unanime, le spese devono essere ripartite secondo i criteri legali previsti dall'Art. 1124 c.c..

In conclusione, per la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione dell'ascensore condominiale esistente, si applica l'Art. 1124 c.c., suddividendo le spese per metà in base ai millesimi di proprietà e per l'altra metà in proporzione all'altezza del piano. Eventuali deroghe devono essere previste nel regolamento condominiale approvato all'unanimità.