Mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore

Il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore può essere causa di sfratto per morosità.

 

Per le locazioni ad uso abitativo, l'art. 5 della Legge n. 392/1978 stabilisce che:

 

 "Il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile." 

 

Ciò significa che se il conduttore non paga gli oneri condominiali e l'importo supera due mensilità del canone, il locatore può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

 

La giurisprudenza ha confermato questo principio. Ad esempio, il Tribunale di Roma, nella sentenza n. 14384/2019, ha affermato che:

 

"Qualora consti il mancato tempestivo pagamento degli oneri accessori per una morosità superiore a due mensilità del canone, nessuna valutazione della gravità dell’inadempimento è consentita al Tribunale." 

 

Anche per le locazioni commerciali, sebbene non si applichi direttamente la soglia delle due mensilità, il giudice può valutare la gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. e decidere per la risoluzione del contratto. La sentenza n. 24786/2019 del Tribunale di Roma sottolinea che:

 

"In sostanza, perché sia possibile lo sfratto, è necessario che la morosità, per le locazioni ad uso commerciale, l’ammontare dovuto risulti di non scarsa importanza secondo le regole generali (art. 1455 c.c.)." 

 

Il locatore, per procedere allo sfratto per morosità dovuta al mancato pagamento degli oneri condominiali, deve aver adempiuto a specifici obblighi:

 

1. **Richiesta di pagamento**: Deve aver richiesto al conduttore il pagamento degli oneri, indicando specificamente le spese e i criteri di ripartizione, come previsto dall'art. 9 della L. 392/1978.

 

2. **Prova dell'inadempimento**: Deve dimostrare l'effettivo pagamento degli oneri al condominio e l'inadempimento del conduttore. La Corte di Cassazione ha affermato che:

 

 "Incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto." 

 

3. **Importo superiore a due mensilità**: L'importo degli oneri non pagati deve superare quello di due mensilità del canone.

 

Il conduttore ha la possibilità di sanare la morosità in sede giudiziale, come previsto dall'art. 55 della L. 392/1978:

 

 "La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio..."

 

Ciò significa che, in alcuni casi, il conduttore può evitare lo sfratto pagando quanto dovuto entro i termini stabiliti dal giudice.

 

In conclusione, il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore può costituire causa di sfratto per morosità, purché siano rispettate le condizioni previste dalla legge e il locatore adempia ai propri obblighi di comunicazione e prova.