Domanda: cambio destinazione d'uso della mansarda di proprietà esclusiva a civile abitazione: il proprietario è tenuto a modificare le tabelle millesimali?

 

Il cambio di destinazione d'uso della mansarda di proprietà esclusiva a civile abitazione può comportare la necessità di modificare le tabelle millesimali del condominio, ma non è un obbligo automatico per il proprietario.

 

Secondo l'art. 69, comma 1, n. 2, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, c.c., quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

 

La giurisprudenza ha chiarito che il mutamento della destinazione d'uso di un'unità immobiliare che incide sul suo valore può rientrare tra le ipotesi che giustificano la revisione delle tabelle millesimali.

 

Ad esempio, il Tribunale di Roma ha affermato che il cambio di destinazione d'uso da non abitativo ad abitativo rientra tra le ipotesi in cui è possibile la revisione delle tabelle millesimali, poiché incide sul valore dell'immobile e altera il rapporto originario tra i valori delle unità immobiliari [Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 16919 del 4 settembre 2019][Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 2994 del 14 febbraio 2017].

 

Anche la Corte di Cassazione ha riconosciuto che il cambio di destinazione d'uso che comporta un'alterazione del valore delle unità immobiliari giustifica la revisione delle tabelle millesimali [Cass. Civ., Sez. 2, N. 11846 del 18-06-2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 35854 del 22-11-2021].

 

Tuttavia, non tutti i cambi di destinazione d'uso comportano necessariamente la modifica delle tabelle millesimali. La Cassazione ha precisato che, se le caratteristiche obiettive degli immobili rimangono invariate e il cambio di destinazione d'uso non incide sul valore proporzionale delle unità immobiliari, non sussistono i presupposti per la revisione delle tabelle millesimali [Tribunale Ordinario Napoli, sez. 4, sentenza n. 4454 del 23 aprile 2019].

 

Pertanto, se il cambio di destinazione d'uso della mansarda a civile abitazione comporta un aumento significativo del valore dell'immobile e altera il rapporto originario tra i valori delle unità immobiliari, è possibile procedere alla revisione delle tabelle millesimali. In tal caso, il proprietario può richiedere all'assemblea condominiale di deliberare la modifica delle tabelle millesimali con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, c.c. [Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 16919 del 4 settembre 2019][Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 1467 del 22 Gennaio 2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 1896 del 23-01-2023][Tribunale Ordinario Cosenza, sez. 1, sentenza n. 1439 del 11 Agosto 2020][Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 2994 del 14 febbraio 2017][Cass. Civ., Sez. 2, N. 23582 del 02-08-2023][Corte d'Appello Torino, sez. 2, sentenza n. 970 del 21 maggio 2018][Cass. Civ., Sez. 2, N. 11846 del 18-06-2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 35854 del 22-11-2021][Cass. Civ., Sez. 2, N. 29074 del 19-10-2023][Cass. Civ., Sez. 2, N. 10372 del 20-04-2021].

 

Se l'assemblea non provvede, il proprietario può agire in giudizio per ottenere la revisione delle tabelle millesimali [Tribunale Ordinario Roma, sez. 5, sentenza n. 1467 del 22 Gennaio 2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 1896 del 23-01-2023][Tribunale Ordinario Cosenza, sez. 1, sentenza n. 1439 del 11 Agosto 2020][Corte d'Appello Torino, sez. 2, sentenza n. 970 del 21 maggio 2018][Cass. Civ., Sez. 2, N. 29074 del 19-10-2023][Cass. Civ., Sez. 2, N. 10372 del 20-04-2021].

 

In conclusione, il proprietario non è obbligato a modificare le tabelle millesimali, ma può richiederne la revisione se il cambio di destinazione d'uso della mansarda a civile abitazione altera il valore proporzionale delle unità immobiliari.

 

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