Condominio Minimo

 

Il **condominio minimo** è una particolare forma di condominio che si verifica quando un edificio è composto da due soli condomini, ciascuno proprietario di una o più unità immobiliari e comproprietario delle parti comuni dell'edificio.

 

Secondo la giurisprudenza consolidata, il condominio si costituisce automaticamente nel momento in cui l'originario unico proprietario di un edificio trasferisce la proprietà di almeno una unità immobiliare a un altro soggetto, determinando così la comunione forzosa delle parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.

 

Nel caso del condominio minimo, composto da due soli partecipanti, si applicano le stesse norme previste per i condomini di maggiori dimensioni. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2046 del 31 gennaio 2006, hanno stabilito che:

 

"La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, quanto con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti".

 

**Caratteristiche del condominio minimo:**

 

1. **Applicazione delle norme sul condominio:** Le norme degli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile si applicano integralmente anche al condominio minimo. Ciò significa che le disposizioni relative alla gestione delle parti comuni, alla ripartizione delle spese e al funzionamento dell'assemblea sono valide anche per i condomini composti da due soli partecipanti.

 

2. **Assemblea condominiale:** Nel condominio minimo, l'assemblea si costituisce con la presenza di entrambi i condomini e le decisioni devono essere prese all'unanimità, poiché non è possibile formare una maggioranza. In caso di disaccordo, diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c.

 

3. **Nomina dell'amministratore:** La nomina di un amministratore non è obbligatoria nei condomini con meno di nove partecipanti, quindi nel condominio minimo tale nomina è facoltativa. Tuttavia, i condomini possono decidere di nominare un amministratore per facilitare la gestione delle parti comuni.

 

4. **Ripartizione delle spese:** Le spese per la manutenzione e la conservazione delle parti comuni sono ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, come previsto dall'art. 1123 c.c.. Nel condominio minimo, un condomino che sostiene autonomamente delle spese può ottenere il rimborso solo se tali spese sono urgenti, ai sensi dell'art. 1134 c.c.

 

5. **Scioglimento del condominio:** L'art. 61 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile prevede la possibilità di scioglimento del condominio quando l'edificio può essere diviso in parti autonome. Nel caso del condominio minimo, ciò potrebbe avvenire se le parti comuni possono essere separate senza pregiudicare l'uso delle proprietà esclusive.

 

**Conclusioni:**

 

Il condominio minimo rappresenta una forma particolare di condominio in cui, nonostante il numero ridotto di partecipanti, si applicano le stesse norme previste per i condomini ordinari. La giurisprudenza ha chiarito che:

 

"Nessuna norma prevede che le disposizioni dettate per il condominio negli edifici non si applichino al 'condominio minimo'".

 

Pertanto, i condomini minimi devono rispettare le disposizioni del Codice Civile relative al condominio, adottando le decisioni all'unanimità e, in caso di disaccordo, ricorrendo eventualmente all'autorità giudiziaria per la risoluzione delle controversie.